剛剛上市的蛋殼公寓近日迎來不小的煩惱，陷入了“發(fā)國難財”、“資金鏈斷裂”等傳聞之中。
有各地房東反饋被蛋殼公寓通知：本該1月底支付的上個季度房租要延期，還要因疫情再免租1-3個月；不止面臨房東的維權(quán)，很多因疫情無法返回租住地的租客也要求蛋殼公寓給與減免租金甚至免租。
而蛋殼公寓也在喊冤，稱承擔(dān)著疫情帶來的巨大空置和退租壓力。長租公寓行業(yè)究竟怎么了？
租客維權(quán)：無法返回租住地應(yīng)免租
1月底，新型肺炎的突然爆發(fā)讓所有人措手不及。1月23日10時起，武漢城市公交、地鐵、輪渡、長途客運暫停運營，機場、火車站離漢通道暫時關(guān)閉，意味著武漢正式封城。
此時的楊林剛剛從工作地北京返回老家武漢，一方面擔(dān)心疫情，另一方面能否在假期結(jié)束順利離開武漢重返北京，成了他心里最大的疑問。
不過，國務(wù)院宣布假期延期以及北京市發(fā)布的在家辦公安排，讓他欣喜假期延長的同時，又增添了一份擔(dān)憂：他在北京租住的蛋殼公寓仍需要按時繳納房租?！叭绻?個月不能返京，那這一個月的租金不是白交了？”
他在微博上開始求援，很快便遇到了類似遭遇的蛋殼公寓租客。他們有的身在武漢但不能居住武漢的租住地，有的身在杭州不能返回北京的租住地。
不過這些租客的訴求也不盡相同。身在武漢的租客由于封城，要求蛋殼公寓在不能居住期間給與免租，甚至直接要求臨時退租；而身在武漢之外的租客則提出免租一個月，或者免除服務(wù)費、維修管理費、水電燃氣費等費用?！暗皻す⒌木S修打掃服務(wù)已經(jīng)暫停了，我們也沒有居住，沒有享受服務(wù)憑什么還要付費？”一位租客質(zhì)疑道。
不過也有的租客訴求更為不同。一些即將返回租住地的租客，在維權(quán)群中得知有的房東被蛋殼拖欠房租而計劃強制收房時，這部分租客對免租沒有了強烈的訴求，而是希望蛋殼按時向房東支付房租，不至于讓自己在返程后無家可歸。
房東憤怒：被通知要求免租1-3個月
徐明在2018年與蛋殼公寓簽訂了房屋租賃委托協(xié)議，將自己名下的一處北京房屋委托給蛋殼公寓向外租賃。
“本來以為蛋殼在美國上市后，會穩(wěn)定一段時間。沒想到，僅僅10多天后，蛋殼公寓的做法就刷新了我的想象下限?！?/p>
徐明說，自己在2月2日接到了蛋殼公寓工作人員的電話，通知本應(yīng)在1月30日支付的上個季度租金暫緩，沒有明確的支付時間點。此外，該工作人員還以新型肺炎疫情為由，通知要扣除一個月房租。
“工作人員和我強調(diào)，就是告訴你一聲，不論你是否同意，我們就這么干了，有意見打客服電話。”他回憶說，“疫情緊急，該盡力的、能盡力的，我不反對，甚至主動捐款。但蛋殼的做法卻非常讓人反感。”
實際上，徐明的遭遇也不是孤例。新浪科技所在的一個房東維權(quán)微信群達到了兩三百人，而有的群里早已擠滿了500人。
而有武漢房東爆料，其它城市的房東被要求免租1個月，武漢房東則是長達3個月之久?！拔也幌朊?，一個月都不想免，我自己租的別人的房子也沒有給我免，銀行會給我免貸款嗎？就算空著我也要收回房子，今天他能找個借口給你三個月，明天就能找其他理由給你免半年?！?/p>
有的房東已經(jīng)計劃在蛋殼公寓拖欠房租15個工作日后，進行強制收房；而有的則直接向法院提起訴訟，要求蛋殼公寓支付房租、解除合同。
蛋殼喊冤：疫情期間空置和退租壓力大
種種壓力之下，蛋殼公寓終于在2月3日晚間發(fā)布公告，給出了解決方案。
其中，針對無法返城的武漢租客，蛋殼公寓將返還一個月租金?？捎?月2日后，登錄蛋殼公寓App在“我的-錢包”查看；其它各城市租客，蛋殼公寓將根據(jù)各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)，返還租客相對應(yīng)的租金，或提供相對應(yīng)的免費延住天數(shù)?？傻卿浀皻すpp ，在個人中心根據(jù)提示進行申請。
蛋殼公寓還在公告中提及，該返還金額可用于抵扣房租服務(wù)費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續(xù)租首付款等蛋殼App內(nèi)的賬單費用。
隨后，有租客對該方案提出質(zhì)疑。“如果是武漢人在別的城市租的呢？”“我仔細的看了一下方案，蛋殼返還的租金不能用于分期月付，那和沒返有區(qū)別嗎，你必須繼續(xù)住啊，然后抵扣服務(wù)費什么的?！薄皼]給房東租金不是一樣會被房東趕出去……”
意見更大的是房東，該方案并未解決房東們在租金延遲和免租方面的訴求。
不過蛋殼公寓也在給媒體的新聞稿中喊冤，稱與往年春節(jié)過后租賃旺季“一房難求”情景不同，如今行業(yè)面臨大量房源空置、租賃人口銳減、違約情況加重等狀況，不少企業(yè)面臨著“生存問題”。蛋殼公寓方面稱，在承擔(dān)疫情帶來的巨大空置和退租壓力的同時，在大年初一就開始為武漢堅守在防疫一線的醫(yī)生免費提供了專屬房源安置和休息。
一位蛋殼公寓內(nèi)部人士也向新浪科技表示，疫情期間很多餐飲、娛樂等企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營困難，房屋租賃行業(yè)也不例外。如果對租客免租的成本都由蛋殼公寓自己來承擔(dān)，企業(yè)資金也難以承受?！拔覀兪窃谂c房東協(xié)商，共渡難關(guān)。”
專家說法：疫情不可抗力需共度時艱
租客維權(quán)、房東憤怒、蛋殼喊冤，疫情期間因免租一事導(dǎo)致的爭議愈演愈烈。
實際上，不只是蛋殼公寓，另一家長租公寓企業(yè)自如也面臨著被租客要求免租的要求。自如租客們在微博上發(fā)起了#自如免租#的話題，甚至也建起了維權(quán)群，要求自如在租客無法返回居住期間減免房租。
一位蛋殼公寓管家對蛋殼的方案評價稱，“大多數(shù)房東都不同意免租，所以這次租客免租多數(shù)的錢得蛋殼來出?！睂τ跒楹畏颠€的租金只能抵扣賬單而不能提現(xiàn)，他直言“如果直接返還現(xiàn)金公司的資金鏈就斷了”。
此前，一些行業(yè)協(xié)會曾發(fā)文呼吁針對中小商戶給與租金減免的優(yōu)惠，不過并不涉及到個人房屋租賃租金減免。2月2日，武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)協(xié)會就在官網(wǎng)發(fā)文稱，所謂“武漢住房租賃業(yè)主2020年2月免收一個月租金，3月4月租金減半收取”的文件為冒用協(xié)會名義發(fā)布的虛假信息。
武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會法律專委會委員、湖北言達律師事務(wù)所副主任許峰向新浪科技表示，雖然疫情封城本身可認定為法律上的不可抗力情形，但法律上并未規(guī)定因發(fā)生不可抗力即可主張免除繳納租金的義務(wù)，承租人仍應(yīng)該在不可抗力的情形即疫情過后應(yīng)通知出租方并履行繳納租金的義務(wù)。但因不可抗力導(dǎo)致承租人不能及時繳納租金不應(yīng)認定承租人違約。所謂封城就應(yīng)免租的說法沒有相應(yīng)的法律依據(jù)。當(dāng)然，如果承租人與出租人協(xié)商一致同意免租金屬于雙方另行達成的意思表示。
在他看來，蛋殼公寓的租客要求蛋殼公寓免租，以及蛋殼公寓要求業(yè)主免租，都沒有法律依據(jù)，但如果雙方各自協(xié)商一致同意，也是可以的。他建議，蛋殼公寓在中間進行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成，就按法律規(guī)定來?！爱?dāng)然蛋殼為了公寓的品牌商譽和商業(yè)模式，也可以提供一定的租金補貼?！?/p>
目前，蛋殼公寓對租客的安撫已經(jīng)告一段落，不過房東一方的訴求并未得到滿足，蛋殼公寓仍需在后續(xù)給出解決方案，以平息房東們的怒火。這也關(guān)系到其整體品牌形象以及未來房源數(shù)量的可持續(xù)性。
（文中“楊林”“徐明”皆為化名）
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