外資買家卷土重來(lái) 點(diǎn)燃澳洲樓市泡沫擔(dān)憂

文|路透社

11月25日訊，澳洲房地產(chǎn)進(jìn)入“春季銷售”旺季，中國(guó)買家趁熱回歸，無(wú)視旨在限制他們對(duì)澳洲火熱樓市買興的貸款限制舉措。

融資和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)表示，亞洲投資者已經(jīng)找到重新進(jìn)入澳洲樓市的新途徑，其中包括將價(jià)格較低的房地產(chǎn)作為購(gòu)買目標(biāo)，并以現(xiàn)金進(jìn)行交易。澳洲銀行業(yè)者今年關(guān)閉對(duì)海外買家的融資管道后，還有人轉(zhuǎn)向富人或外資銀行尋求貸款。

購(gòu)買熱潮卷土重來(lái)，已經(jīng)點(diǎn)燃關(guān)于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂，讓監(jiān)管機(jī)構(gòu)警惕。澳洲房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)處在全球最貴行列。

房地產(chǎn)集團(tuán)Knight Frank的研究顯示，悉尼海港大橋景的公寓，現(xiàn)在價(jià)格超過(guò)類似的巴黎埃菲爾鐵塔或邁阿密海灘景房。

“我們現(xiàn)在甚至看到來(lái)自成都或深圳等中國(guó)中型城市的人來(lái)澳洲買房，”墨爾本Lucror Property的主管David Chatterjee對(duì)路透表示，“我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房屋和土地買家以現(xiàn)金交易。”

澳洲央行已表達(dá)對(duì)利率處于紀(jì)錄低位下，房市熱絡(luò)可能是金融穩(wěn)定性重要風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

澳洲銀行業(yè)者今年稍早對(duì)外國(guó)人收緊融資，指稱因信貸風(fēng)險(xiǎn)升高，造成海外需求幾近乾涸。

但中國(guó)買家的詢問(wèn)回升，根據(jù)中國(guó)最大國(guó)際房產(chǎn)網(wǎng)站Juwai.com，在9月當(dāng)季對(duì)高達(dá)100萬(wàn)美元地產(chǎn)的詢問(wèn)增加了34%，6月則為12%。

澳洲的國(guó)外投資規(guī)定引導(dǎo)海外投資者購(gòu)買新的房產(chǎn)，像是期房(off-the-plan)等尚未完工的公寓。

報(bào)酬不斐

監(jiān)管文件顯示，包括大華銀行(UOBH.SI)和匯豐銀行(HSBA.L)在內(nèi)的外資銀行，已進(jìn)場(chǎng)填補(bǔ)大型銀行留下的缺口。

匯豐銀行一發(fā)言人士表示，銀行的抵押貸款客戶絕大多數(shù)還是當(dāng)?shù)匕闹奕?。大華銀行則未對(duì)回覆置評(píng)要求。

非銀行的放款機(jī)構(gòu)也看中這塊市場(chǎng)，咨詢公司基點(diǎn)(Basis Point)稱，已收到來(lái)自非銀行放款機(jī)構(gòu)以及借款人不計(jì)其數(shù)的咨詢。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給我們打電話，咨詢應(yīng)該向誰(shuí)探詢借款，投資者也在注意市場(chǎng)情報(bào)以便發(fā)放貸款，”基點(diǎn)總經(jīng)理CT Johnson稱。

一些富裕散戶正在集結(jié)資金投資澳洲房產(chǎn)。悉尼企業(yè)顧問(wèn)公司Challis Capital獲得一亞洲私人投資者集團(tuán)的1億澳元(7,400萬(wàn)美元)委任后，本月也跨入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

非銀行放款機(jī)構(gòu)Pepper Group(PEP.AX)今年發(fā)行7億澳元的房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，成為澳洲房地產(chǎn)領(lǐng)域10年來(lái)最大的一筆融資交易。

在上海，一私人財(cái)富管理顧問(wèn)公司的一名高管告訴路透，近日有三位投資經(jīng)理接洽他，希望他投資于提供華人貸款購(gòu)買澳洲房產(chǎn)的基金。由于客戶保密規(guī)定，這位高管無(wú)法具名。

據(jù)多位投資者稱，在超低回報(bào)的大環(huán)境下，這種投資的回報(bào)可以高達(dá)15%。

硬著陸還是軟著陸

據(jù)CoreLogic RP，澳洲最大城市悉尼房?jī)r(jià)中值過(guò)去一年漲10.6%至80萬(wàn)澳元。

澳洲央行原本期望，通過(guò)收緊對(duì)外資的放貸標(biāo)準(zhǔn)，以及增加房屋供應(yīng)，會(huì)有助于給樓市降溫，但房?jī)r(jià)最近漲勢(shì)使得央行又開(kāi)始擔(dān)心。

澳洲央行上月表示，一些地區(qū)公寓供應(yīng)過(guò)剩也令人擔(dān)憂，供應(yīng)過(guò)剩再加上放貸標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，可能推遲交易或使交易告吹。

中國(guó)買家的重新入市雖然推高了房?jī)r(jià)，但能夠緩解近來(lái)圍繞新建房屋供應(yīng)過(guò)剩的擔(dān)憂。

“住房領(lǐng)域或許已過(guò)度開(kāi)發(fā)，將出現(xiàn)調(diào)整，這是毋庸置疑的，”澳洲央行政策委員會(huì)成員Ian Harper向路透表示。

但Harper也稱，購(gòu)房債務(wù)與房屋估值以及債務(wù)在家庭資產(chǎn)中的占比這兩個(gè)關(guān)鍵的住房可負(fù)擔(dān)性比率在下降，降低了危機(jī)在市場(chǎng)蔓延的可能性。

“我們會(huì)看到當(dāng)前的軌跡因房地產(chǎn)危機(jī)而出現(xiàn)嚴(yán)重破壞嗎?我不那么認(rèn)為。”

但并非所有人都如此樂(lè)觀。

“我們可以肯定的說(shuō)，澳洲仍存在很大的泡沫，”駐香港的對(duì)沖基金公司Apt Capital Management的策略師Amy Reynolds說(shuō)。Reynolds認(rèn)為市場(chǎng)若出現(xiàn)修正或?qū)е路績(jī)r(jià)下跌至多15%。

“我們看不出能如何實(shí)現(xiàn)軟著陸。當(dāng)泡沫真的破裂時(shí)，市場(chǎng)人氣將改變，形勢(shì)將會(huì)發(fā)展很快。”

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