大數(shù)據(jù)賣房？二手房市場的正確交易姿勢是什么

文/穆楠

中國房地產市場一直以來都有著源源不斷的爭議，它是國內宏觀經濟的重要支柱，尤其在北上廣深等一線城市，任何政策市出臺都可能牽動樓事，對于潛在買家與賣家而言，隨著互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)等新一代交易平臺的興起，也有了更多的選擇。

今年以來，從大盤看全國的樓市都相對低迷，國家層面接連發(fā)布不少政策鼓勵消費，這背后也是意在支持樓市發(fā)展，上個周末的「雙降」（降息+降準）讓房奴們又減少不少還貸壓力，有媒體統(tǒng)計，這已經是央行年內5次降息減負，這意味如果你帶背著100萬的房貸，20年的利息可以省下17萬；在更早的3月，二手房交易營業(yè)稅門檻也從「滿五唯一」降低到了「滿二唯一」，也正是從那時候開始，北京的新房與二手房成交額已經連續(xù)7個月環(huán)比上漲。

說這些政策背景，其實說明房產交易仍然有著很大的發(fā)展空間，尤其是在政府部門一直在強調「互聯(lián)網(wǎng)+」去改造傳統(tǒng)行業(yè)的當下，對于買房者與賣房者而言，都需要一個更好的交易平臺——它不應該是依賴于房產中介的三寸不爛之舌，而是應該有著全面的數(shù)據(jù)與交易記錄，從更加理性而科學的角度去指導交易，在這種時候，二手房市場也出現(xiàn)了不少由互聯(lián)網(wǎng)公司主導的新興「交易姿勢」，看看它們是什么？

不以數(shù)據(jù)為核心的平臺都是耍流氓

在我身邊有不少剛買了房子一兩年就打算出手的同學，問起原因多是當時買房時不夠謹慎，甚至是「被忽悠了」，更深層次的原因，其實是沒有真正了解當時房源、小區(qū)的數(shù)據(jù)，一時沖動交了訂單金。

這里面，就涉及到如何全面的掌控數(shù)據(jù)，作為普通購房者，其實真正能做到打探清楚的信息的少之又少，原因還是房源沒有如電商中商品那種的「結構化」數(shù)據(jù)，無論是不同小區(qū)間的橫向對比還是小區(qū)本身的縱向歷史對比，都不夠精確。這也是二手房產業(yè)鏈上，尤其是房產O2O企業(yè)迫切要解決的問題，目前來看，已經有公司開始真正意義的把數(shù)據(jù)應用到交易中。

前幾天，鏈家網(wǎng)就開始了一步新嘗試，從二手房的交易主體賣家入手，推了移動端賣房工具掌上鏈家業(yè)主版，希望完成「一站式賣房」服務功能，其核心是從房源錄入、周邊信息同步入手，再到經紀人追蹤、帶看信息查詢等等，讓業(yè)主能夠實時了解房屋的銷售動態(tài)。

舉個例子，在房屋掛牌過程中，業(yè)主可根據(jù)周邊的成交情況、成交價格隨時自行調整銷售價格，相比傳統(tǒng)的由中介公司調整價格，業(yè)主有了更多的主動權，而為了避免虛假信息，鏈家在產品設置了所有信息必須是從自身建立的數(shù)據(jù)庫的來填寫，業(yè)主無法自行修改戶型、面積、產權等核心數(shù)據(jù)，在降低假房源的「壞數(shù)據(jù)」同時，從源頭上凈化市場。

做出上面看似「霸道」的決定，鏈家也是出于對自身「樓盤字典」的自信，這個實則為房源大數(shù)據(jù)的「字典」里，包含著650萬套北京存量房源，涵蓋12萬種戶型，涉及1萬多樓盤，12萬棟樓，也就是說，除非是你自家蓋的房子，否則都會出現(xiàn)在這套數(shù)據(jù)系統(tǒng)中。

在全國層面，鏈家宣稱覆蓋了全國24座主要城市，覆蓋人數(shù)則達到2.3億，最終目標是管理1億套存量房源。累積的數(shù)量越多，「字典」的準確度，可參考性也就越大，從這個意義來說，鏈家想做的是房產市場中的「京東」，它的價格未必一定是最低，但可以保證數(shù)據(jù)的真實與可控，同時有著對經紀人，房源，小區(qū)的評價體系；而過去中小平臺的模式更似「淘寶」，商品價格可能很低，但實則魚龍混雜，一不小心就會出現(xiàn)很多問題，房子又不同于普通商品，一旦選擇有誤，基本也沒什么售后服務可言，給買房者造成了長時間的傷害。

所以說，以數(shù)據(jù)為核心的交易平臺一定會是未來房產交易中最重要的特性。

平衡買賣雙方更有利于交易

在二手房交易中，其實買賣雙方的地位是不平等的，在市場趨好時，賣房者掌控著更多主導權，甚至很多本該房東承擔的費用最終也通過提高房價轉嫁到了購房者身上，而對購房者來說，幾乎沒有討價還價的余地。

所以一個良好的平臺應該是在大環(huán)境偏向賣方的前提下盡量去平衡雙方的，目前市場上的房產O2O平臺眾多，有鏈家、我愛我家這樣的老牌中介轉型的，也有搜房、樂居等起家的互聯(lián)網(wǎng)資訊平臺，甚至還有愛屋吉屋這類主打低傭金的新興創(chuàng)業(yè)公司。

以我個人經驗來看，純線上的平臺是相對不太靠譜，如搜房，58趕集等房源參差不齊，價格也相當不透明，往往是商家代理著很多房源，統(tǒng)一以一個低價來吸引買家，初步建立聯(lián)系后又以多重理由漲價，體驗非常差，而在我愛我家、鏈家網(wǎng)等相對好些，不過一個案例是，在去年看房時，我愛我家的經紀人私下告訴我可以在鏈家上看真實價格，然后在聯(lián)系他們，這多少也說明了后者對真實房源與數(shù)據(jù)的把控能力。

鏈家這次推出的針對業(yè)主賣房的APP也是走在了行業(yè)前面，從規(guī)范基礎房源開始，「強迫」賣家不玩貓膩，公開透明，從而減少溝通成本，通過主動跟蹤，實時了解周邊行情等，實際上是幫助業(yè)主拿到主動權，進而讓賣房更有效率；對于購買者的一端，則是有了更加真實可信的房源數(shù)據(jù)參考，最大程度的減少購房風險。根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，專屬經紀人提供一對一服務介入，使得業(yè)主在APP提交賣房委托到房子在鏈家網(wǎng)掛牌銷售最快只要30分鐘。

京東創(chuàng)始人劉強東曾經提到過：任何一種互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，如果不能夠降低行業(yè)的交易成本，不能夠提升行業(yè)交易效率的話，那么最后注定會失敗的。

對于房產O2O行業(yè)來說，能有效的解決了成本與效率問題，即使暫時沒有成功，也是走在一條正確的道路上，數(shù)據(jù)顯示，2013年后國內的房產投資幾乎是以成倍的形勢在增長，在可以稱之為「天量」市場的房地產行業(yè)，還有需要更多的互聯(lián)網(wǎng)玩法去改變與優(yōu)化。

作者介紹：穆楠，《復制互聯(lián)網(wǎng)之三》系列圖書作者，百度百家、網(wǎng)易、搜狐、艾瑞等多家網(wǎng)站專欄作家，科技專欄「一言楠盡」創(chuàng)辦人。

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