豫系地產(chǎn)老大更迭 立志不出河南的建業(yè)今何在

（原標(biāo)題：豫系地產(chǎn)老大更迭 立志不出河南的建業(yè)今何在）

8月21日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，就歷年發(fā)行的5筆共計(jì)13億美元優(yōu)先票據(jù)協(xié)議內(nèi)容修改獲得持有人必要同意，協(xié)議修改主要針對(duì)擔(dān)保、抵押、違約及留存資本等相關(guān)方面事宜，將于近期正式生效。

對(duì)于為何修改協(xié)議，建業(yè)方面稱(chēng)，一方面為了使歷史發(fā)行票據(jù)條款與2017年發(fā)行票據(jù)條款協(xié)議內(nèi)容一致，另一方面為了更靈活地競(jìng)逐其他商機(jī)和按照業(yè)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行投資。

建業(yè)為本次修改協(xié)議付出了相當(dāng)于持有人持有票據(jù)額度千分之二的代價(jià)。

7月份以來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)融資活躍，先是發(fā)行了2億美元1年期優(yōu)先票據(jù)用于償還舊債，而后又向中城基金累計(jì)獲得5.3億元融資用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

不過(guò)，在土地市場(chǎng)上，建業(yè)的表現(xiàn)并不顯眼，2017年前后河南實(shí)施復(fù)墾券以來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州獲得400畝的復(fù)墾券，與碧桂園并列第一。不過(guò)，1-7月份碧桂園在鄭州拿地規(guī)模為35萬(wàn)平方米，而建業(yè)地產(chǎn)實(shí)際拿地只有3萬(wàn)平方米左右。

今年1-7月，建業(yè)地產(chǎn)取得了151.8億元、同比增長(zhǎng)42.3%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。不過(guò)，河南本土地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)泰辰行數(shù)據(jù)顯示，1-7月，鄭州前10的地產(chǎn)商中沒(méi)有建業(yè)的身影。

一位鄭州本土房企高管表示看不懂建業(yè)的戰(zhàn)略，“別的開(kāi)發(fā)商都向全國(guó)擴(kuò)張的時(shí)候，建業(yè)守住河南，這幾年開(kāi)發(fā)商都回歸一二線(xiàn)城市，建業(yè)則把重心放在三四線(xiàn)城市?！?/p>

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者多次聯(lián)系建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但均未取得聯(lián)系。

低谷爬升

翻看建業(yè)地產(chǎn)歷年年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，2016年之前，除2009年業(yè)績(jī)大幅縮水外，其整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額于2012年首次突破百億元大關(guān)，到2016年業(yè)績(jī)翻了一番。

對(duì)建業(yè)地產(chǎn)而言，2016年是一個(gè)特殊的年份，這一年在全國(guó)房企業(yè)績(jī)和收入大幅增長(zhǎng)的背景下，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙雙下滑，其中全年?duì)I收為94.95億元，同比下滑32.3%；凈利潤(rùn)4.03億元，同比下滑98.76%。

這一盈利水平創(chuàng)下了建業(yè)地產(chǎn)自2008年上市以來(lái)的最低紀(jì)錄，與此同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提高到84.21%，其中有息債務(wù)增加了223.17%至138.35億元。

在有息債務(wù)結(jié)構(gòu)中，賬齡小于一年的短期有息債務(wù)增加了3倍至88.07億元，占有息債務(wù)63.66%；一年期以上的有息債務(wù)也增加了1倍多，這意味著建業(yè)地產(chǎn)在2017年面臨著較大的還款壓力。

大公國(guó)際報(bào)告顯示，建業(yè)地產(chǎn)2016年經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流入為16.2億元，同比減少20.24%，投資性?xún)衄F(xiàn)金流為-17.03億元，顯示出投入增加和回款減少的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

截至2017年8月23日，建業(yè)地產(chǎn)在今年進(jìn)行了兩次公開(kāi)融資，一次為發(fā)行2億美元一年期優(yōu)先票據(jù)，主要用來(lái)償還舊債；另一次向中城基金轉(zhuǎn)讓股份獲得1.5億元及借貸3.8億元，累計(jì)獲得融資折合人民幣18.61億元。

在公開(kāi)投入方面，建業(yè)先后出資2.5億元入股河南資產(chǎn)管理有限公司，償還2億新加坡元到期債務(wù)及花費(fèi)6.09億元收購(gòu)洛陽(yáng)住總宇泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40%股權(quán)，住總宇泰主要資產(chǎn)為洛陽(yáng)市的709畝土地及部分待售物業(yè)。累計(jì)花費(fèi)18.69億元。

建業(yè)地產(chǎn)2017年半年報(bào)還未發(fā)布，根據(jù)建業(yè)發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告，2017年上半年凈利潤(rùn)同比至少上升50%。

豫系地產(chǎn)老大更迭

2017年前7個(gè)月，建業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額151.8億元，同比增長(zhǎng)42.3%，不過(guò)，同期建業(yè)地產(chǎn)在鄭州這個(gè)河南最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少?gòu)?qiáng)烈的存在感。

2016年，鄭州房地產(chǎn)投資占河南省比重超過(guò)44%，鄭州商品房銷(xiāo)售金額占河南省45%的份額。

一位鄭州本土房企副總認(rèn)為，“一家開(kāi)發(fā)商一旦做到百億級(jí)別，必須走出去，走向全國(guó)尋找更大的市場(chǎng)空間，因?yàn)樵瓉?lái)這個(gè)市場(chǎng)不足以支撐你的進(jìn)一步增長(zhǎng)。”

建業(yè)地產(chǎn)一直堅(jiān)持深耕河南市場(chǎng)的戰(zhàn)略，大規(guī)模布局河南地市及縣城，在這一過(guò)程中，建業(yè)的戰(zhàn)略重心逐漸偏離鄭州。

在建業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)份額中，2008年鄭州市場(chǎng)占比為58.14%，此后數(shù)年這一比重再未恢復(fù)過(guò)，最低年份2011年，鄭州市場(chǎng)僅貢獻(xiàn)了26.6%的份額，最高年份2012年也不過(guò)37.06%。

從2009年開(kāi)始，建業(yè)地產(chǎn)失去了多年鄭州市場(chǎng)的老大地位，正商地產(chǎn)和升龍集團(tuán)輪番坐莊，2014年之前，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)排名一直徘徊在六七名左右，2014年開(kāi)始業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也遭遇瓶頸。

2014年其銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了15億元，增幅同比下跌了4成，凈利潤(rùn)減少1.43億元。2015年開(kāi)始，建業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始重新重視鄭州市場(chǎng)，通過(guò)直接拿地和并購(gòu)等方式加大拿地力度。

2016年，鄭州市場(chǎng)為建業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)了53.1%的份額，但此時(shí)鄭州市場(chǎng)已經(jīng)今非昔比，由于全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)格局和市場(chǎng)不斷分化，全國(guó)前十名房企紛紛挺進(jìn)鄭州，早前進(jìn)入的恒大、綠地和萬(wàn)科的市場(chǎng)份額不斷提升，后來(lái)者碧桂園、融創(chuàng)、龍湖等也通過(guò)頻頻拿地?fù)屨嘉磥?lái)市場(chǎng)空間。

在這種背景下，2015年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州新增6個(gè)項(xiàng)目，2016年僅新增3個(gè)項(xiàng)目，2017年1-7月僅獲得3萬(wàn)平方米儲(chǔ)備土地，拿地規(guī)模排名第七，不僅與碧桂園35萬(wàn)平方米相差甚遠(yuǎn)，即便與正商地產(chǎn)13萬(wàn)平方米相比也只及其零頭。

2016年建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額為201.46億元，雖然同比大幅增長(zhǎng)，但比另一家河南本土房企正商地產(chǎn)少賣(mài)了近60億元。建業(yè)地產(chǎn)河南房企老大的地位被正商取代，且正商地產(chǎn)已經(jīng)多年穩(wěn)坐鄭州市場(chǎng)第一把交椅，走出河南向全國(guó)布局。

主業(yè)與拓展

特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、合伙人、孵化器、互聯(lián)網(wǎng)、金融、輕資產(chǎn)，這些新型詞匯構(gòu)成了建業(yè)地產(chǎn)2017年關(guān)鍵詞，在地產(chǎn)主業(yè)之外，建業(yè)通過(guò)投資、參股、合作等方式積極踐行戰(zhàn)略新方向。

截至2016年末，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入在建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收中仍占據(jù)絕對(duì)比重，并且，包括中城投資、河南資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的建業(yè)參股企業(yè)在未來(lái)能夠?yàn)榻I(yè)提供幫助，但主業(yè)走弱尤其是在鄭州失落的地位是建業(yè)不得不面對(duì)的難題。

2017年3月，建業(yè)地產(chǎn)包括董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、董事、監(jiān)事長(zhǎng)、董秘在內(nèi)的大批高管大換血?！爸挥凶龊梅康禺a(chǎn)主業(yè)，才有足夠的資本和能力進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，目前建業(yè)主業(yè)做得不太好，又去發(fā)展其他業(yè)務(wù)，壓力不小?！鄙鲜鲟嵵莘科蟾笨偀o(wú)不擔(dān)心地表示。

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