港股IPO|中國文旅集團三次遞表港主板，負債陡降或為達標“三道紅線”？

4月26日，極客網了解到，中國文旅集團再次向港交所遞交主板招股書，國泰君安國際為其獨家保薦人。該公司此前于2020年4月和10月先后兩次遞表，均已失效。

招股書顯示，中國文旅集團為一家文化旅游物業(yè)開發(fā)商，主要在廣東省江門從事規(guī)劃及發(fā)展文化旅游勝地內的度假物業(yè)。

根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報告，于2020年按住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))的合約銷售總額計，中國文旅集團于廣東省江門市的公司中排名第五。

截至2021年1月31日，中國文旅集團在恩平市及中國其他地區(qū)擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目， 包括10個已竣工、3個發(fā)展中、5個持作未來發(fā)展項目。中國文旅集團的土地儲備總建筑面積約為140萬平方米。

除了物業(yè)開發(fā)，中國文旅集團還從事一系列文化旅游業(yè)務。該公司的收入主要包括：銷售度假物業(yè)、文化旅游業(yè)務(文化旅游勝地相關服務及其他)。

招股書還顯示，中國文旅集團業(yè)績增長穩(wěn)定。

2018年-2020年，中國文旅集團的收入分別為人民幣(下同)3.35億、7.36億和9.68億元，相應的凈利潤分別為人民幣7260.5萬、1.042億元和1.533億元。

值得注意的是，極客網發(fā)現(xiàn)，中國文旅集團資產負債比率急降。

截至2018年-2020年的12月31日，該公司的資產負債比率分別為632%、272.2%和37.9%。

值得注意的是，截至2020年5月31日，中國文旅集團的資產負債比率高達299.4%，也就是說在半年時間內，該公司資產負債比率下降了超260個百分點。

中國文旅集團解釋稱，2019年末資產負債比率下降主要是由于年度溢利及全面收入總額有所增加以及部分應付股東款項資本化作對集團出資，導致股本增加所致。

而2020年末資產負債比率下降至37.9%主要是因為償還銀行及其他借款。去年中國文旅集團需償還的借款總額已經從2019年的5.78億元下降至1.38億元。

不過，截至2021年2月28日，中國文旅集團需償還的借款總額又上升至4.15億元，有息負債出現(xiàn)大幅反彈。

有市場分析認為，中國文旅集團狂降負債或意在使公司2020年度達標“三道紅線”。

招股書披露，截止2020年12月31日，中國文旅集團剔除預收款后的資產負債率為33.5%，凈負債率-85.9%，現(xiàn)金短債比為27.1。該公司“三道紅線”全達標，為綠檔企業(yè)。

招股書還顯示，中國奧園(03883.HK)為中國文旅集團最大單一股東，持股28%。而中國文旅的前身恩平金輝煌的創(chuàng)始股東(包括譚嘉偉、陳凱君、許清彬、蔡宏江等)持股合計共約40%。

中國奧園主要于中國從事物業(yè)發(fā)展及物業(yè)投資。除了入股中國文旅集團，中國奧園也在業(yè)務上為該公司“輸血”。

據(jù)招股書顯示，2018-2020年，中國文旅集團來自五大客戶的總收益分別約為3750萬元、6440萬元及2970萬元，分別占總收益的約11.2%、8.8%及3.1%。其中，來自中國奧園的年度收入占比為4.5%、5.6%以及0.5%。2018和2019年，中國文旅最大的客戶均為中國奧園。

中國文旅集團表示，募集的資金將用作：(1)發(fā)展度假物業(yè)發(fā)展項目的建筑成本;(2)改善及升級泉林黃金小鎮(zhèn)的設施、家私及裝置;(3)安徽省歙縣一塊土地的開發(fā)及建設;(4)一般營運資金。

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