廈門為何能超越北上廣深，成為全國(guó)城市房產(chǎn)估值第一？

原標(biāo)題：廈門為何能超越北上廣深，成為全國(guó)城市房產(chǎn)估值第一？

近日，據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，廈門超越北上廣深等320個(gè)城市一躍成為全國(guó)房產(chǎn)估值最高的城市。目前，廈門平均單價(jià)47018元/㎡，平均租金單價(jià)45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房產(chǎn)估值水平位居次席，平均單價(jià)72380元，平均租金單價(jià)76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亞房產(chǎn)估值位居第三位，平均單價(jià)3533元，平均租金單價(jià)41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。

先來(lái)說(shuō)一個(gè)問(wèn)題：市盈率越高是不是就意味著越好呢？很顯然，并不如此。打個(gè)比方，如果房產(chǎn)市盈率在70倍，意味著依靠租金需要80年才能收回成本。而中國(guó)普遍的情況，是房產(chǎn)估值水平較高，甚至在全球都是最高，屬于第一梯隊(duì)。就目前來(lái)看，全國(guó)320個(gè)城市房產(chǎn)市盈率中位數(shù)為30倍左右——依靠租金需要30年才能收回成本。

當(dāng)然，我們也能看到城市之間的房產(chǎn)估值水平分化明顯。像廈門、深圳、三亞等城市房產(chǎn)估值較高，市盈率也越高。而市盈率在30倍以下的城市，也有100多個(gè)。房產(chǎn)估值最高的廈門，與估值最低的和田相差達(dá)到70.68倍！可以看出，房地產(chǎn)估值嚴(yán)重分化，跨度較大。

一般而言，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房產(chǎn)市盈率水平就越高——GDP排名全國(guó)第三、人均GDP排名第一的深圳就是個(gè)好例子。但要知道，廈門、三亞的GDP排名并不高。其中，廈門在2019年的GDP總量在國(guó)內(nèi)排名第33。而三亞的GDP，排名更是靠后。

但為何廈門、三亞的房產(chǎn)估值、市盈率水平排名前列？原因就在于它們屬于非常發(fā)達(dá)的旅游城市，且地理位置得天獨(dú)厚。同時(shí)，廈門是全世界數(shù)一數(shù)二的宜居城市，教育醫(yī)療等水平都位居全國(guó)前列。此外，一般來(lái)說(shuō)發(fā)展?jié)摿υ酱蟮某鞘?，房產(chǎn)估值水平也越高。優(yōu)秀的城市獲得更高的估值，也就在情理之中。所以，雖然廈門的房?jī)r(jià)很貴、市盈率較高，但并不影響投資者的熱情。

從另一個(gè)角度看，廈門房?jī)r(jià)是周邊區(qū)域的領(lǐng)頭羊，但租金并沒(méi)有明顯高出同類城市，所以租售比一直較低。這說(shuō)明廈門此前的投資氛圍非常濃厚，房?jī)r(jià)透支也很明顯。這也能夠看出，到廈門買房的人主要是在“賭”房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，對(duì)租金的興趣不大。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從收入比、租售比等方面看，廈門雖然房產(chǎn)估值最高，但泡沫也最大。不過(guò)，我們也要看到廈門特殊的房地產(chǎn)情況。從土地層面來(lái)看，廈門近幾年嚴(yán)格控制土地供給，目的是防止房?jī)r(jià)承壓。這導(dǎo)致廈門的房子數(shù)量并沒(méi)有那么多，在這樣的情況下，房產(chǎn)估值自然越來(lái)越高。尤其是廈門島內(nèi)，幾乎快要成為“豪宅區(qū)”。

種種因素之下，廈門房產(chǎn)估值超過(guò)北上廣深排名第一，似乎也就在情理之中。對(duì)有房在手的廈門本地人來(lái)說(shuō)，心里自然是美滋滋的。但對(duì)于那些投資者來(lái)說(shuō)，較低的租售比、較高的市盈率，或許會(huì)讓他們“心慌慌”——投資價(jià)值已經(jīng)越來(lái)越小。最為無(wú)奈的，恐怕就是還沒(méi)買房的廈門本地人，或在廈門打拼的外地人，實(shí)在是難以在廈門買起房了。

尤其是在疫情的影響下，廈門的旅游業(yè)也受到巨大沖擊，并影響到城市發(fā)展的方方面面。未來(lái)廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向何方，還不得而知。畢竟在此前，廈門房地產(chǎn)每每都能呈現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)的走勢(shì)。不妨讓我們靜靜等待，看廈門房地產(chǎn)能帶來(lái)哪些不可思議之事吧。（科技新發(fā)現(xiàn) 康斯坦丁/文）

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