香港鄭氏家族的新麻煩：新世界發(fā)展急需875億港元“續(xù)命”

在香港，地產(chǎn)曾是一個(gè)時(shí)代最簡(jiǎn)單、最粗暴的成功方式。誰(shuí)能圈下土地，誰(shuí)就掌握了話語(yǔ)權(quán)，甚至主導(dǎo)了城市的天際線。對(duì)曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭來說，樓不是商品，是權(quán)力的投影。

但2025年的今天，這套敘事失效了。

6月23日，新世界發(fā)展發(fā)布一則不動(dòng)聲色的公告。語(yǔ)言冷靜，卻句句驚心：公司正與超過50家銀行洽談一項(xiàng)總額達(dá)875億港元的再融資計(jì)劃。這是一份技術(shù)文件，卻藏著一場(chǎng)有關(guān)“活下去”的交易。

對(duì)鄭家來說，這是又一次站上牌桌。只是這回，不再是謀擴(kuò)張，而是賭生存。

風(fēng)光背后：從資產(chǎn)霸主到流動(dòng)性危機(jī)

在市面上，新世界依舊是頭部地產(chǎn)商。擁有龐大的資產(chǎn)組合，旗下項(xiàng)目橫跨香港、中國(guó)內(nèi)地和海外。賬面上，資產(chǎn)豐厚，地庫(kù)深厚。

但賬面好看，并不等于隨時(shí)能變現(xiàn)。流動(dòng)性危機(jī)，就是資產(chǎn)越多、攤子越大、越難脫身。

截至2024年底，新世界的總負(fù)債達(dá)到1510億港元。其中短期債務(wù)——也就是一年內(nèi)要還的，已有322億。公司手上現(xiàn)金卻只有218億。不靠“拆舊還新”，根本撐不到年底。

再融資，是目前唯一的出路。

但這875億并不是新增貸款，而是舊債重借。如果這次籌資失敗，不僅是“資金吃緊”，而是評(píng)級(jí)驟降、債券違約、股價(jià)暴跌的連鎖崩塌。

875億港元的限時(shí)游戲

更關(guān)鍵的是，這場(chǎng)再融資有個(gè)死線：6月30日。

這是一個(gè)極度緊迫的時(shí)間表。必須在此之前，讓全部貸款銀行簽下書面承諾。如果一兩家臨時(shí)抽身，這場(chǎng)融資就可能流產(chǎn)。

而在高杠桿的地產(chǎn)結(jié)構(gòu)下，一次失敗的融資，往往是壓垮整家集團(tuán)的第一張骨牌。

根據(jù)知情人士披露，875億中，有635億將用來歸還2025至2026年即將到期的舊債，另外240億用于2027年的債務(wù)滾動(dòng)。換言之，這不是治本，而是爭(zhēng)時(shí)間。

再贏一次，頂多換來三年緩沖期。

賣資產(chǎn)、賣樓，能賣多久？

鄭家當(dāng)然知道靠借新還舊不是長(zhǎng)久之計(jì)。這幾年，他們開始賣資產(chǎn)。

2024財(cái)年，新世界共出售約80億港元資產(chǎn)。到了2025年，目標(biāo)是260億。但現(xiàn)實(shí)比計(jì)劃更冷。

香港寫字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷，資產(chǎn)估值不斷下探，買家不是沒有，而是都在壓價(jià)。沒人愿意當(dāng)接盤俠。

“他們不是沒資產(chǎn)，是沒法賣得體面?！币晃坏禺a(chǎn)研究員說，“賤賣，就是承認(rèn)失敗?！?/p>

于是，賣樓成了補(bǔ)充現(xiàn)金流的另一把鑰匙。

截至今年5月，新世界合約銷售額達(dá)到248億港元，完成全年目標(biāo)的95%。中國(guó)內(nèi)地的項(xiàng)目成了現(xiàn)金發(fā)動(dòng)機(jī)，貢獻(xiàn)了超過七成銷售。公司也將全年內(nèi)地銷售目標(biāo)，從110億人民幣上調(diào)到140億。

盡管成績(jī)不算驚艷，但在普遍疲軟的市場(chǎng)中，這已是難得的正面信號(hào)。

“買樓自救”：心理戰(zhàn)開始打響

為了穩(wěn)住投資者和債權(quán)人情緒，新世界高層打出了心理牌。

不久前，創(chuàng)辦人鄭裕彤之媳葉美卿以1487萬(wàn)港元購(gòu)入“皇都”住宅，CEO黃少媚也以5488萬(wàn)購(gòu)入另一項(xiàng)目單位。媒體迅速放大解讀：這是“家族出手挺自家盤”。

這類交易，未必能帶來實(shí)質(zhì)性改變，但在市場(chǎng)恐慌邊緣的時(shí)刻，哪怕是一句“我們沒放棄”，也能起些安撫作用。

但信心能續(xù)命，不能救命。真正的問題，埋在更早的時(shí)候。

鄭家的戰(zhàn)略舊賬，開始算總賬

鄭裕彤當(dāng)年以金鋪學(xué)徒身份起家，后來一躍成為“四大家族”之一。他的商業(yè)帝國(guó)，從K11到瑰麗酒店，一筆筆投資豪邁而不設(shè)限。

問題也出在這：太多、太大、太快。

與李嘉誠(chéng)體系重現(xiàn)金流、輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，新世界發(fā)展一路高歌猛進(jìn)，不斷拉高杠桿，攤大版圖。周期向上時(shí)，這種激進(jìn)是優(yōu)勢(shì)；周期反轉(zhuǎn)，它就是沉重的枷鎖。

恒基專注香港，新鴻基守住財(cái)務(wù)，新世界則兩邊不靠：進(jìn)內(nèi)地、拼文化地產(chǎn)、做酒店投資，擴(kuò)張過于理想化。

結(jié)果就是，當(dāng)周期掉頭時(shí)，新世界成了被困住的大象。

轉(zhuǎn)型與收縮之間，沒有好路

現(xiàn)在的新世界，站在岔路口。

如果這次融資成功，可以爭(zhēng)到三年喘息時(shí)間。失敗，就可能陷入違約漩渦。

但更現(xiàn)實(shí)的是：即便這次過關(guān)，問題也不會(huì)消失。截至目前，公司凈負(fù)債率仍高達(dá)57.5%，遠(yuǎn)高于行業(yè)警戒線。靠賣樓和拆舊還新，只能維持短期循環(huán)，無法支撐長(zhǎng)期未來。

真正的選擇，只有兩個(gè)：收縮或轉(zhuǎn)型。

收縮意味著“瘦身求生”，集中資源，賣掉非核心資產(chǎn)，維持現(xiàn)金流。轉(zhuǎn)型則更難，意味著找到第二增長(zhǎng)曲線，重構(gòu)商業(yè)模型，比如從地產(chǎn)走向資管、服務(wù)或文化消費(fèi)。

兩條路，沒有一條輕松。

昔日貴族的時(shí)代落幕

鄭家從不缺膽識(shí)。幾十年來，新世界靠的是敢賭的氣魄。但今天的市場(chǎng)規(guī)則，早已變了。

香港地產(chǎn)，曾經(jīng)是“圈地即暴富”的代名詞。如今，是現(xiàn)金流、償債率、資本市場(chǎng)信任度的綜合競(jìng)賽。

當(dāng)風(fēng)口沒了，資產(chǎn)龐大的企業(yè)比誰(shuí)更先被流動(dòng)性困住；當(dāng)信心崩塌，貴族也要繳械。

這不是一家公司的一次危機(jī)，而是一個(gè)舊模式的慢性告別。

而時(shí)間，永遠(yuǎn)不站在舊劇本那一邊。

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