物業(yè)扎堆上市，一個新時代來了？

原標題：物業(yè)扎堆上市，一個新時代來了？

配圖來自Canva可畫

如果在幾年前說起物業(yè)對日常生活的影響，人們的感受可能并不明顯，倒是會有不少居民和物業(yè)鬧矛盾的案例。但是疫情之中，很多物業(yè)在疫情的防控和管理上所展現的行動力，讓不少居民看到了物業(yè)的重要性。

而近日，恒大物業(yè)以六十多天的速度再一次刷新了物業(yè)企業(yè)的上市速度，將于12月2日登陸港股。而在恒大之前，還有不少國內知名的房地產開發(fā)商紛紛拆分物業(yè)上市，比如世茂、華潤、融創(chuàng)、越秀等。

拆分物業(yè)上市為哪般？

具體來看，目前“碧萬恒融”四大房地產頭部公司中，除去萬科物業(yè)還沒有上市動作，其他的三家不是已經上市，就是在上市的路上。比如11月8日華潤萬象生活通過港交所上市聆訊，11月19日融創(chuàng)服務正式掛牌上市，還有即將掛牌的恒大物業(yè)。

不難看出，一眾知名房企開發(fā)商在拆分物業(yè)上市這件事情上，表現出高度統(tǒng)一。另外，高度統(tǒng)一的還有這些房企的急切心態(tài)，而這從上市的速度就可以看出。從遞交招股書到通過聆訊，融創(chuàng)用了81天，世茂用了104天、華潤用了74天，恒大更是時間縮短到了47天。

而這種高度統(tǒng)一的背后，自然有著一定的共同原因。

首先，“降負債”成了一眾房企如今關心的重點。“三道紅線”的出臺，改變了房產行業(yè)的規(guī)則，而拆分物業(yè)上市則成了房企逃離紅線的手段之一。

舉例來說，根據恒大2019年年報可知，紅線之一的凈負債率方面，紅線是100%，而恒大的凈負債率則高達159%，同樣踩在紅線之上的還有融創(chuàng)、綠地、富力等。而通過分拆恒大物業(yè)上市，恒大的凈負債率將會下滑19%。

其次，現階段的房產市場中，存量房和增量房同樣重要。對于一二線城市來說，存量房的比重已經超過增量房，這就需要配套的服務設施、物業(yè)設施得到提升。這也在一定程度上促使原本屬于附屬板塊的物業(yè)服務，站出來獨當一面。

也就是說，未來物業(yè)服務將成為房企的新增長點以及新的看點，并且伴隨著社會人口老齡化的加劇，未來人們對改善型房子的需求將會更高，這同樣也需要開發(fā)商提供更加專業(yè)的附屬物業(yè)服務，加速房企從開發(fā)商向服務商的轉變。

物業(yè)成為市場香餑餑

當然，不只是房企拆分的物業(yè)在沖擊上市，有些專門的物業(yè)服務企業(yè)同樣動作不小。

根據不完全統(tǒng)計，今年以來至少有10家物管企業(yè)登錄資本市場，比如興業(yè)物聯、建業(yè)新生活、正榮服務、世貿服務等。另外根據中信證券預測，2020年四季度物管公司IPO融資規(guī)模，將遠遠超過2020年前三季度的總和。

另外從市值以及市盈率等方面也可以看出市場對物管企業(yè)的偏愛。

根據克而瑞數據顯示，截止9月30號，30家上市物業(yè)市值總額為4307億元，其中碧桂園服務經過兩年多的時間，從上市時的250億港元，飆升到如今的一千多億港元。另外碧桂園服務的市盈率高達57.61倍，是母公司碧桂園的4.85倍。

碧桂園服務并不是個例，而是一種普遍的現象——相比于房企母公司，物管企業(yè)更受歡迎。而物管企業(yè)能夠獲得市場認可的原因主要有三點。

其一，物管企業(yè)的輕資產模式有更高的抗風險能力。物管企業(yè)的主要作用是提供服務，除了必要的設施和人員投入之外，不用投入過大的成本，也具有很高的靈活度，可以根據不同情況彈性應對不同的突發(fā)情況。

其二，服務類行業(yè)的重要性凸顯。因為人們對美好生活的向往，導致很多服務行業(yè)的興起，各個平臺都在想方設法提高自身的服務水平，讓消費者享受到更為便捷的生活。而物管企業(yè)涉及到生活的方方面面，可以在更貼近消費者生活的層面提供高質量服務。

其三，物管行業(yè)算得上一個新興行業(yè)，還有很大的想象空間。在近幾年，人們才對物管的重要程度逐漸有了一定認識，而人們的重新認識也就意味著物管行業(yè)吸引到了消費者的注意力，也將會釋放更多的需求，進一步擴大整個行業(yè)的想象空間。

行業(yè)馬太難以避免

市場認可，消費者注意，想象空間巨大，這些要素放在一起，自然會讓物管行業(yè)成為一個新的火熱行業(yè)，吸引眾多的消費者進入其中。

但是隨著入局者的增多，競爭之中整個物管行業(yè)兩極分化的現象也十分明顯。

首先說說營收方面。2020年上半年，碧桂園服務的營收高達62.7億元，有望成為首家全年營收破百億元的上市物業(yè)公司，并且遠超13.3億元的行業(yè)平均線。但是諸如正榮服務、濱江服務等物管企業(yè)，上半年的營收甚至在5億元以下。

再來看看市值方面。截止11月30日收盤，碧桂園服務的市值為1197.57億港元，雅生活服務的市值為435.33億港元，保利物業(yè)的市值為312.36億港元，彩生活的市值為54.41億港元，而興業(yè)物聯的市值只有5億港元。

另外，在營收增速、毛利率等方面，都呈現出這種十分明顯的情況——極端的兩極分化。

這當然是因為名氣更大、資歷更老的物管企業(yè)可以在消費者層面收到更多的信任，從而讓企業(yè)吸納到更多的資源，進一步促進自身業(yè)績的發(fā)展。而反觀行業(yè)內的小企業(yè)，不論是在消費者層面還是在資本市場層面，都很難有起色。

而且伴隨著更多的房企拆分物業(yè)上市，他們背后有更加充實的資源和資金，從最開始就能給物管企業(yè)很好的扶持和幫助。這同樣也加劇了行業(yè)中的馬太現象，最終讓這些頭部企業(yè)占據更多的市場份額。

大物業(yè)時代即將來臨

盡管行業(yè)中的馬太效應將會進一步加劇，但是也從一種層面提升了行業(yè)的整體水平。小型物管企業(yè)不論是在服務水平還是在技術能力上，都和大型物管企業(yè)有一定的距離，也很難給消費者提供更好的物業(yè)服務。

但是頭部的物管企業(yè)卻有十足的技術支持和能力保證，讓消費者感受到更好的服務。而且在社會的不斷發(fā)展之中，更加貼近生活居住場景的高質量物管服務，也將會成為未來居家生活的必需品。

一個小區(qū)也就是居民生活的社區(qū)，其中包含了眾多的場景，比如教育、餐飲、休閑、社交等等，而這些場景之中也將會有十分巨大的商業(yè)潛力，這也是阿里、美團不斷搶占本地化生活的原因，因為其中可以釋放的潛力十分巨大。

而且隨著數字化管理、智能化服務的不斷推進，物管企業(yè)所能提供的并不僅僅是服務而已，還可以連接更大的需求，將消費者的多元需求整合起來，在一個社區(qū)之中盡可能多得完善需求，并對接供需關系，創(chuàng)造更多的價值。

也就是說，大物業(yè)將會是未來社區(qū)生活的重點，也將是物管企業(yè)未來的發(fā)力重心。而大物業(yè)中不僅僅是居民服務，還將包括教育、出行、商業(yè)、休閑等多元服務。以點帶面，幫助物管企業(yè)進一步擴張邊界，構建一個社區(qū)生活生態(tài)，從而釋放更大的商業(yè)潛能。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110

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